I utgangspunktet er det utleiers plikt å holde en leilighet i stand i henhold til kontrakten. Han kan fremdeles overføre kostnadene for mindre reparasjoner til leietakeren. Du kan finne ut her i hvilken grad dette er mulig, og når en liten reparasjonsklausul i leiekontrakter er ineffektiv.
Hva er mindre reparasjoner?
Mindre reparasjoner er reparasjon av mindre skader i en leid leilighet. I følge husleieloven kan kostnadene som påløper for dette pålegges leieren opp til visse grenser.
For at dette skal være mulig, må det være en effektiv mindre reparasjonsklausul i leieavtalen. Leieren er da forpliktet til å bære kostnadene ved reparasjoner av ting som også leies og som han har direkte, hyppig tilgang til.
Eksempler på mindre reparasjoner
Typiske eksempler på mindre reparasjoner som ikke utleieren, men leieren må betale, inkluderer for eksempel skader på disse enhetene eller fasilitetene i leiligheten:
- Kraner
- Toalett spyling
- Lukkereimer
- Dør- og vindushåndtak
- Dusjhode
- lysbryter
- Stikkontakter
Et typisk eksempel på mindre reparasjoner der leietaker må bære kostnadene selv er et defekt dusjhode.
Hva regnes ikke som mindre reparasjoner?
I samsvar med husleieloven kan ikke utleier overføre kostnadene til leietaker for mangelfullt utstyr i leiligheten som leietakeren kommer i ekstremt sjelden eller ingen direkte kontakt med via mindre reparasjonsklausulen.
Dette vil for eksempel være tilfelle hvis skader hadde oppstått på disse anleggene:
- Strømledninger
- Vindusglass
- Rulleskodde
- Silikonfuger
- Lyspærer i trapperommet eller gangen
Et knust vindusglass er ikke en av de små reparasjonene. Vanligvis betaler utleier her.
Hva er klausulen om mindre reparasjoner?
I utgangspunktet er ikke leietakere forpliktet til å dekke kostnadene ved mindre reparasjoner. Hvis utleier delvis ønsker å frita seg fra sin forpliktelse til å opprettholde en leid leilighet som beskrevet i § 535 i den tyske borgerloven (BGB) og pålegge leietakeren forutsetning av kostnader for mindre reparasjoner i den leide leiligheten, må en såkalt mindre reparasjonsklausul noteres i leiekontrakten.
For at denne klausulen skal være juridisk effektiv, må utleieren spesifisere nøyaktig hvilke deler av utleieboligen den gjelder for. Det er imidlertid ikke nødvendig å liste opp hver eneste eiendom i utleieleiligheten. Det er tilstrekkelig hvis det i henhold til § 28 tredje ledd nr. 2 i den andre beregningsforordningen (BV) blir nevnt store grupper i leieavtalen, for eksempel "installasjonsartikler for strøm, vann og gass, oppvarmings- og kokeutstyr, vindus- og dørlåser og Lukkeanordninger for skodder.
Når er mindre reparasjonsklausul ineffektiv?
Klausulen om mindre reparasjoner er da ineffektiv hvis navngivningen av de øvre gruppene mangler og det ikke er spesifisert noen økonomisk maksimumsgrense som leieren er forpliktet til å betale kostnadene for mindre reparasjoner. Dette gjelder både kostnadene for hver enkelt reparasjon som kan påløpe, og de maksimale totale kostnadene som kan pålegges leieren for reparasjoner per år.
Hvis utleieren ikke har notert seg disse verdiene i leieavtalen, er klausulen ineffektiv, og leietaker trenger ikke betale noen av kostnadene.
Klausulen om mindre reparasjoner i leieavtalen regulerer når utleier kan overføre kostnadene ved mindre reparasjoner til leietakeren. Det er imidlertid ikke gyldig under visse omstendigheter.
Hva er den maksimale kostnaden leieren har å bære?
Det er i utgangspunktet ingen lovlig maksimumsgrense i husleieloven som en leietaker kan være forpliktet til å påta seg reparasjonskostnadene for. Derfor kan utleiere teoretisk velge grensene etter eget ønske og merke dem i mindre reparasjonsklausul.
Imidlertid er de faktisk ikke helt gratis: I tysk rettspraksis har ulike dommer satt et grovt rammeverk der maksimumsgrensene for kostnadene for mindre reparasjoner må bevege seg. Dette er den eneste måten klausulen er juridisk gyldig og ikke ineffektiv.
Det er begge grenser for hvert enkelt tiltak og for de totale tillatte kostnadene per år som leietaker skal bære.
Opp til hvilket beløp må leieren betale for individuelle mindre reparasjoner?
I en kjennelse fra 1989 bestemte forbundsdomstolen at det var tillatt å forvente at leietakeren skulle pådra seg kostnader på 100 DM per mindre reparasjon i samsvar med leieavtalen (BGH, kjennelse 7. juni 1989, Az.: VIII ZR 91/88). Tingretten i Würzburg anså i en avgjørelse om husleieloven 21 år senere en kostnadsbyrde for leietakeren på EUR 110 per mindre reparasjon som hensiktsmessig (AG Würzburg, dom av 17. mai 2010, Az.: 13 C 670/10).
Generelt antas det for tiden at kostnaden per reparasjon vil være mellom 75 og 100 euro.
Helt eller ikke i det hele tatt: Ingen proporsjonal refusjon av kostnader for mindre reparasjoner
I praksis betyr det å sette en maksimumsgrense i den tilsvarende paragrafen i kontrakten at prinsippet "alt eller ingenting" gjelder: I leieavtalen eller i mindre reparasjonsklausul, et maksimalt beløp per mindre reparasjon 90 euro og fakturabeløpet er 85 euro, må leieren betale kostnadene i henhold til husleieloven.
Imidlertid, hvis regningen er på 95 euro, må utleieren betale regningen i sin helhet. Han kan da ikke kreve at leieren deler andel av kostnadene til det avtalt maksimale beløpet i henhold til mindre reparasjonsklausul (se dommen fra Düsseldorf Higher Regional Court av 11. juni 2002, Az.: I-24 U 183/01).
Opp til hvilket totalbeløp må leieren betale for mindre reparasjoner per år?
Når det gjelder totalkostnadene som leietaker må bære for mindre reparasjoner, er det også en maksimumsgrense. Denne informasjonen i paragrafen er viktig for å beskytte leietakeren mot uberegnelige utgifter dersom det skulle være nødvendig med mindre reparasjoner i leiligheten innen ett år.
Når det gjelder de totale utgiftene per kalenderår som leieren må påta seg for reparasjoner, er det flere kjennelser fra husleieloven som definerer en tillatt ramme for leiekontrakten:
Gjeldende rettspraksis har en årlig økonomisk byrde for leietakeren for reparasjoner på 6 prosent (BGH, dom av 6. mai 1992, VIII ZR 129/91) til 8 prosent (AG Braunschweig, dom av 17. mars 2005, Az.: 116 C 196/05) av den årlige kalde leien er tillatt. Eventuelle merkostnader må bæres av utleier.
For at klausulen om mindre reparasjoner skal være gyldig, må utleieren følge et grovt rammeverk der maksimumsgrensene for kostnadene for mindre reparasjoner må bevege seg.
Hvem ansetter håndverkeren til mindre reparasjoner?
Selv om leieren må betale reparasjonskostnadene selv opp til et visst beløp - må kontrakten alltid utføres av utleier. Ellers risikerer leietaker å bli gjort ansvarlig for mangelfullt håndverk. Såkalte "serviceklausuler", som forplikter leietakeren til å utføre reparasjoner selv eller å sette dem i bruk, er ugyldige (se dommene fra BGH av 6. mai 1992, NJW 1992, s. 1759 så vel som fra AG Schöneberg av 19. august 2008, Az .: 3 C 220/08).
Kan leieren utføre mindre reparasjoner selv?
Drypper kranen? Hvis bare dusjhodet må byttes ut eller lufteren i kranen skiftes ut, kan leieren, hvis passende manuelle ferdigheter er tilgjengelig, utføre denne reparasjonen selv.
I utgangspunktet fraråder vi imidlertid sterkt å utføre mindre reparasjoner selv. For hvis arbeidet utføres utilstrekkelig eller i verste fall til og med fører til følgeskader, kan utleier fakturere personen som forårsaket skaden i sin helhet for de større reparasjonene som da er nødvendige. Du vil da bli belastet leietakeren.