Den spesielle boligpolitikken og det hundre år gamle konseptet med sosiale boliger i Wien bevarer rimelige boliger for innbyggerne. Likevel ønsker ikke byen å gi avkall på markedsføring av eiendom.
Boligpolitikken i Wien: 5,80 euro grunnleggende husleie (pluss 10 prosent skatt) per kvadratmeter. For hundretusener. Uten den negative påvirkningen av spekulasjoner. Og det midt i en attraktiv metropol med nesten to millioner innbyggere, en fantastisk historie, et kult image og en fungerende økonomi. Universitetene er fulle av unge mennesker fra hele verden. Og hvert år ligger Wien på toppen av rangeringen av de mest livlige byene.
Wienerkonseptet for sosiale boliger
Det levende miraklet i Wien ble skapt mellom 1919 og 1934. På den tiden var livssituasjonen for mange borgere katastrofal. Som et mottiltak begynte byen å bygge sosiale boliger. De sosiale bosetningene i Wien har aldri vært og er fortsatt ikke rettet mot profitt. Fremfor alt: byen har beholdt disse leilighetene - og solgte dem ikke, som mange tyske byer, til private eiere.
Omfanget av sosiale boliger i Wien
Byen eier nå 220 000 leiligheter. Rundt 500 000 innbyggere - det vil si rundt hver fjerde Wiener - bor i en slik fellesskapsleilighet. Byen er involvert i ytterligere 200 000 leiligheter. Det at mange bor i leiligheter med begrenset leiepris påvirker hele leiemarkedet og bremser prisene. Det koster mye: Østerrikes hovedstad bruker rundt 600 millioner euro årlig på boligpolitikken og boligsubsidiene. "Målet vårt er rimelige leiligheter av høy kvalitet - ikke bare for sosialt utsatte inntektsgrupper, men for den bredere befolkningen," forklarer byråd i Wien, Kathrin Gaal.
Middelklassen i Wien drar faktisk fordel av denne boligpolitikken: Inntektsgrensen for en leilighet i kommunal bolig for en enkelt person er godt over 40 000 euro per år. Grensene for ektepar og barnefamilier er enda høyere. De som søker en byeid leilighet, bør imidlertid ikke forvente stor luksus. En singel kan bare flytte inn i en ettromsleilighet. Ett rom er lagt til for hver person i husstanden. Og etter måneder eller år med venting får interesserte maksimalt to leilighetstilbud. Bostøtten finansieres med 0,5 prosent av bruttolønnsregningen, både fra ansatte og arbeidsgivere. Det er sosial enighet. Wien har beholdt leilighetene sine og tilpasset dem til dagens behov. Fire tusen nye leiligheter planlegges eller er allerede under bygging.
En slik forpliktelse fra kommunen tar ikke bare presset fra leiemarkedet. Som eier har byen direkte kontroll over det energiske utstyret til boligkompleksene. Det avhenger ikke av velvilligheten til private huseiere.
Sosiale boliger i Tyskland
Den tyske modellen for sosial bolig eller sosial bolig ble designet helt annerledes. Leilighetens sosiale engasjement varte bare bare 15 år. På 1990-tallet, da mange kommuner stønnet under gjelden, kastet de tusenvis av kommunale leiligheter på markedet. Fordi: de ansvarlige hørte fra demografene at befolkningen kom til å krympe, og at nye leiligheter ikke var nødvendige. Som et resultat ble sosiale boliger nesten stille.
Da situasjonen endret seg de siste årene og boliger ble knappe i mange regioner, lyktes ikke boligpolitikken i å tilby rimelige utleieleiligheter i tilstrekkelig antall. Mange tyske kommuner stoler også i økende grad på eiendomsfremmende. Som en del av kommunale finansieringsprogrammer, som for eksempel i Regensburg, kan barnefamilier kjøpe billig bygningsareal og også motta tilskudd til husfinansiering.
På 1980-tallet utviklet Regensburg det nye Burgweinting-distriktet med 400 hektar bolig- og næringsarealer for å holde landprisene under kontroll. Unge familier fikk fortrinn i prosessen med fordeling av eiendom og ble også støttet med tilskudd.
Byen Wien er også kjent med å fremme eiendoms eierskap: Alle som har bodd i en andelsleilighet i lang tid kan overta den på gunstige vilkår. Kommunen har også finansieringsprogrammer for opprettelse av nytt boareal. Fordi ikke alle mennesker vil betale leie for alltid. Ikke engang i Wien.
Ekspertintervju: Å eie eiendom fører ofte til lavere boligutgifter
Prof. Dr. Michael Voigtländer leder kompetansefeltet for eiendomsøkonomi ved Institute of German Economy i Köln. Om emnet boligpolitikk underviser han ved flere universiteter og er forfatter av boken "Luxusgut Wohnen: Why Our Cities Are Getting More Expensive And What to Do Now". I et intervju med Your-Best-Home.net forklarer eksperten for boligpolitikk og sosiale boliger forholdet mellom boligeierskap, renter og eiendomspriser.
Påvirker en boligpolitikk som i Wien eller et så billig leiemarked prisene på eiendom?
Det har allerede innvirkning: når leiepriser er billige, er det mindre attraktivt å investere i boligeiendom - noe som gjenspeiles i eiendomsprisindeksen. Dette kan føre til lavere etterspørsel etter eiendom. Ofte er prisene da også lavere. Men du må spørre: hvorfor er leieprisene så lave? Hvis de er regulert, men det fortsatt er mangel på boareal, så fører dette til slutt til at eksisterende leieforhold favoriseres: Folket der bor da billig - resten av dem finner ingenting.
Hva skjer så i markedet?
I et slikt tilfelle er etterspørselen etter leiligheter fortsatt høy. Og det er akkurat det som skjer i Wien. Hvis du er en av de heldige som får sjansen til å få et rådsråd, så er alt bra. Men husleiene er fortsatt høye i det gratis boligmarkedet, og det er fortsatt en etterspørsel etter boligeierskap.
Hva er argumentene for å kjøpe boligeierskap i dag?
En grunn er absolutt det lave rentenivået. Man blir ofte sjokkert over hvor mye prisene har steget. Men hvis du sammenligner det med renteutviklingen og beregner finansieringen, så ser du: Du kan finansiere billigere i dag og ha en lavere byrde enn for noen år siden. Det er ofte billigere å bruke et eiendomslån enn å betale husleie. Boligutgiftene i eiendommen er derfor billigere.
En annen årsak er aldersbestemmelse: vi har store problemer med den lovpålagte pensjonsforsikringen. Dette gjelder også selskapets pensjonsordninger eller reduserte utbetalinger fra livsforsikringer. Årsaken er det lavere rentenivået. Din egen eiendom sikrer pensjon. I store byer er det en tredje grunn: Mange er bekymret for å bli tvunget ut av nabolaget eller for gentrifisering. Å beskytte et sameie beskytter selvfølgelig mot dette.
Wien fortsetter å vokse: 3700 nye sosiale boliger planlegges for tiden.
Er det billigere å kjøpe enn leie i storbyen, til tross for høye priser?
Dette gjelder også der, fordi leieprisene der også har steget kraftig. Med unntak av München: Der er du ikke mindre tynget som kjøper enn leietaker på grunn av ekstremt høye priser. Men hvis du har betalt av leiligheten din, har du et tilsvarende verdifullt hjem. I de store byene handler det også om spørsmålet: Hvem drar nytte av de store prisøkningene der? Det ville absolutt være sosialt ønskelig hvis en bred del av mennesker kunne ha nytte av det.
Vil de høye prisøkningene i metropolene fortsette?
Sannsynligvis ja. Fordi byene fortsetter å vokse. Men økningstaktene kan avta noe.
Rentene er lave i dag. Må det være slik?
Nei, men det er noen indikasjoner på at rentene ikke vil endre seg dramatisk. Vi ser alltid på pengepolitikken til Den europeiske sentralbanken. Men det gjør ikke rentepolitikken alene. I det globale kapitalmarkedet bestemmes rentene til slutt av samspillet mellom tilbud og etterspørsel. Tilbyderne er sparerne. Og her har vi en spennende utvikling: I alle land i Vesten blir folk eldre, men pensjonsalderen blir ikke justert. Derfor må det gjøres flere private avsetninger, det vil si at det må spares mer. På etterspørselssiden investeres det relativt lite til tross for lave renter. Dette har å gjøre med at arbeidsstyrken er på vei ned og at digitalisering krever mindre investeringer.
Mange penger som tilbys fra sparere og liten etterspørsel etter lån, slik at renten faller?
Dette vil fortsette de neste tiårene. Derfor, etter mange økonomers oppfatning, vil rentene forbli relativt lave. Jeg tror ikke vi ser en fire eller en fem før desimaltegnet i renten på oppfølgingsfinansiering.
Er det fortsatt verdt å eie eiendom i dag som en investering gitt de høye prisene?
For dette må du også se på investeringsalternativene: mange andre ting gir bare veldig lave renter.
Hva vil du anbefale private eiendomsinvestorer?
For øyeblikket er det mange som prøver å tilby eiendommer overpriset. Derfor bør du absolutt ha kunnskap om boligpolitikken og markedet. Jeg ser muligheter i utkanten av de store metropolene, i universitetsbyene, men også på steder der folk er godt kjent. Mange mindre investorer har fordelen at de kjenner bostedet sitt godt og kan vurdere mikroplasser godt. Det er det du bør fokusere på. Dette er en fordel i forhold til de store investorene.
Kan du fortelle oss noen interessante regioner?
Når det gjelder perifere steder, tenker jeg på Offenbach i Frankfurt-området eller kanskje Neuss i Düsseldorf-området. Eller til mellomstore byer som Bonn eller Münster. Dette er steder der en eiendomsinvestering fremdeles kan lønne seg.
Hvordan investerer du deg selv som ekspert?
Forskere investerer ikke så mye penger. Jeg diversifiserer og ser meg rundt etter eiendommer i nedslagsfeltet jeg er kjent med. Ved å gjøre det skjønte jeg imidlertid: Det er ikke så lett - rekkevidden er ikke lenger så bred.
