Skatt påløper ikke bare når du kjøper et hus, men også når du selger en eiendom. Du kan lese her hva disse er og hvor høye de er når du selger et hus.
Når du selger et hus, må du forvente skatt. I prinsippet er overskudd fra private salgstransaksjoner skattepliktige (§ 23 EStG). "Spekulasjonsperioden" og "grensen for tre eiendommer" spiller en avgjørende rolle. Det er også aktuelt om du bruker eiendommen privat eller leier den ut.
Hussalg til privat bruk
For at du skal kunne selge huset ditt uten å pådra deg avgifter, må du som eier enten ha bodd i eiendommen selv siden slutten av byggingen eller kjøpet eller ha brukt det selv i det minste salgsåret og de to kalenderårene før (Seksjon 23 EStG). Loven definerer personlige livsformål som det faktum at Your-Best-Home.net er bebodd av deg eller din familie. Barn er imidlertid bare en del av familien så lenge de fortsatt mottar barnetrygd. Bruk av andre pårørende gjelder ikke her og fører til beskatning av verdiøkningen ved salg.
Hvis eiendommen ikke ble brukt av selgeren, må den ha vært i selgerens besittelse i minst ti år, slik at det ikke påløper noen spekulasjonsskatt.
- Tomtesalg
I tilfelle lønnsomt eiendomssalg, skyldes det en spekulasjonsskatt, fordi en ledig eiendom ennå ikke kan beboddes, og det er derfor det ikke er personlig bruk.
Skatt påføres vanligvis når du selger et hjem. Imidlertid, hvis du har bodd i eiendommen selv siden slutten av byggingen eller kjøpet eller i det minste i salgsåret og de to kalenderårene før, trenger du ikke betale noen skatt.
Hussalg for eiendom brukt av tredjeparter
Når du selger eiendom som brukes av tredjeparter, må du betale den såkalte spekulasjonsskatten hvis du ikke oppfyller tiårsfristen. Bare når eiendommen har vært eid av selgeren i minst ti år, er salget skattefritt.
Så hvis du eier en leid leilighet eller et hus og eiendommen øker i verdi, er det best å selge den etter ti år for å motta overskuddet skattefritt. Alternativt er det også mulighet for å registrere eiendommen til personlig bruk og bruke den selv i salgsåret og de to foregående årene.
Spekulativ skatt på hussalg
Spekulativ skatt er beskatning av fortjeneste fra privat salg, forutsatt at tiårsperioden er underbudet. Overskuddet er bare skattefritt hvis det er mer enn ti år mellom kjøpet av en eiendom og salget. Hvor høy den spekulative skatten er, avhenger av to faktorer: mengden kapitalvekst og din personlige inntektsskattesats.
Ved beregning av spekulasjonsavgiften sammenlignes anskaffelseskostnadene (kjøpesummen inklusive uforutsette kjøpskostnader) og salgsprisen.
Godt å vite: Det er ikke bare balansen mellom salgsprisen og anskaffelseskostnadene som blir sett på som et overskudd. Påståtte avskrivninger i løpet av beholdningsperioden kan også inngå i verdibestemmelsen.
Hvis du har leid Your-Best-Home.net eller leiligheten, vil avskrivningene som tidligere er pålagt skattekontoret redusere anskaffelseskostnadene.
Handelsskatt for handel med næringseiendom
Den som selger fast eiendom regelmessig og selger tre eller flere gjenstander innen fem år, må forvente beskatning i samsvar med kommersiell eiendomshandel (§ 15 EStG). Dette betyr at selv om du for eksempel i utgangspunktet kjøper en enkelt eiendom, men deler den opp i flere leiligheter innen fem år og selger dem, må du betale handelsskatt. Imidlertid er gevinst som oppnås ved salg av fast eiendom som hører til virksomhetens eiendeler, også skattepliktig. Eiendommer som tilhører et kommersielt foretak eller et landbruks- og skogbruksforetak eller som hovedsakelig brukes kommersielt, regnes som komponenter i virksomhetens eiendeler.
Handelsskatten er en reell skatt, som er en av kommuneskattene. Grunnlaget for handelsavgiften er den bestemte gevinsten, som multipliseres med en skatteindeks på 3,5 prosent og beregningsgraden fastsatt av den respektive kommunen. Vurderingsgraden er minst 200 prosent.
Alle som kjøper en enhetlig gjenstand, men deretter deler den i leiligheter og selger den, må forvente en handelsskatt.
Moms på hussalg
Den som selger en privat eiendom, trenger ikke betale omsetningsavgift. I motsetning til dette gjelder imidlertid merverdiavgift på 19 prosent for handel med næringseiendom. Godt å vite: Moms påløper også gebyrene for meglere og notarer.
Hussalg etter arv
Den som arver en eiendom, tar vanligvis over spekulasjonsperioden fra testatoren. Dette betyr at hvis den leide eiendommen har vært i testatorens eie i mer enn ti år, er du som arving fritatt for spekulasjonsskatt på et salg. Du er også fritatt for spekulasjonsskatt hvis testatoren har brukt eiendommen selv siden den ble anskaffet eller fullført eller i arveåret og de siste to årene før. Eventuell arveavgift må betales separat.
Men også her er det et men: ”Det gjelder bare hvis det ikke er penger. Hvis arvingen påtar seg et landgebyr eller samtykker i å utbetale søsken, er det et delvis kjøp, ”advarer Rudolf Gramlich, skattefagmann for“ Steuerrings ”(lønns- og inntektsskattestøtte i Tyskland eV). En ny spekulasjonsperiode begynner for denne delen. Selgere bør være forsiktige med skattefeller.
Spar skatt når du selger huset ditt
Det er noen måter du kan unngå skatt på et salg av boligen. Den enkleste måten er å utsette salget til tiårsperioden er oppfylt og ingen spekulasjonsavgift forfaller. Det er også mulighet for å overføre eiendommen som skal selges til ektefellen eller et barn. Imidlertid kan en gaveavgift skyldes.
Som selger kan du også avtale kjøperen om å betale kjøpesummen i avdrag over flere år. Som et resultat kan gevinsten fordeles over flere år, og unntaksgrensene som gjelder for salgstransaksjoner kan brukes i flere år.
Spesielt tilfelle: innenlands studie
I spesielle tilfeller kan spekulasjonsperioden påvirke selgere som alltid har bodd på sin eiendom selv, nemlig hvis de hadde hjemmekontor eller hjemmekontor. Siden kontoret ikke har noe boligformål, er det gjenstand for proporsjonal beskatning. Det er i hvert fall slik skattekontoret ser det. "Berørte borgere bør anke skattefastsettelsen og be om suspensjon av saksgangen," råder skatteeksperten. Ved å gjøre dette må de henvise til pågående behandling ved Federal Fiscal Court, hvis dom på dette spørsmålet fortsatt er ventet (filnummer IX R 11/18).
Beregn skatt selv
Overskudd fra boligsalg er - i motsetning til investeringsinntekt - ikke underlagt kildeskatten (25 prosent), men den personlige skattesatsen.
| Eksempel på faktura | kostnader |
| Salgspris på eiendommen | 300 000 euro |
| - anskaffelseskostnader | 250 000 euro |
| - Kostnader knyttet til salget (megler og notarius) | 15 000 euro |
| + avskrivninger gjort | 200 000 euro |
| = skattepliktig fortjeneste | 55.000 euro |
| personlig skattesats | 40 prosent |
| skatt som skal betales | 22.000 euro |
Selger et hus etter et brudd
Skattereglene skaper ofte problemer i tilfelle en separasjon. Så snart en tidligere partner flytter ut, bruker han ikke eiendommen lenger selv. Hvis det tidligere familiens hjem til slutt blir solgt (innen den 10-årige spekulasjonsperioden), må personen som ikke ble til slutten betale skatt på sin andel av overskuddet. Hvis dette var eneeier, har den tidlige flyttingen en enda større innvirkning. En kortsiktig ledig stilling er imidlertid ufarlig - men salgsinnsatsen må være gjenkjennelig. Under ingen omstendigheter skal en huseier som har til hensikt å selge bygge bro over ledige stillinger og fremleie. "Med en enkelt annonse 'leietaker ønsket' katapulterer eieren seg inn i tiårsperioden," advarer Rudolf Gramlich,Skatteprofesjonell for “skatteringen” (lønns- og inntektsskattestøtte ring Tyskland eV).
Ekspertråd: eiendom etter separasjon
I tilfelle en separasjon anbefaler Josef Linsler å finne en løsning for den gjenværende eiendommen sammen.
Josef Linsler, pressetalsmann for interessegruppen vedlikehold og familielov ISUV vet: ”Avgjørelsen om hva som skjer med huset etter en separasjon må modnes. Så lenge bør eks-partnerne ideelt sett fortsette å bo der sammen. "
Ta over huset
”Ofte er det noen som er spesielt knyttet til huset eller ønsker å bli på grunn av barna. Dette kan fungere hvis Your-Best-Home.net har blitt betalt, de involverte er fast i jobben og vet hva de kan og ikke kan betale den andre personen i retur. Men hvis eiendommen er i gjeld og det også er separasjonsvedlikehold, er det vanligvis ikke annet enn å flytte ut. I konsultasjonen advarer vi mot overdrevne krav - økonomisk og psykologisk. "
Selge eller leie?
For øyeblikket er det sannsynlig at det vil være verdt å selge. En fin seier kan da tilfredsstille begge deler. Men vær forsiktig med gjeldende lån: Hvis dette betales tilbake tidlig, krever banken ofte forskuddsstraff. Det kan være fornuftig å leie ut en stund til. Men mange foretrekker å ta rabatten, men de kan krysse av for temaet. Hvorvidt leie er et permanent alternativ, avhenger også av stedet. Et eksempel: For 20 år siden kjøpte et par en relativt billig leilighet i München, som nå er verdt 800 000 euro. De leier disse ut for 1600 euro. Eiendommen var verdt det som en investering. Det er viktig å finne en felles løsning - som alltid er den beste og ofte den billigste. "