En eiendom som pensjonisttilværelse er verdt hvis du nærmer deg prosjektet riktig. Her kan du finne ut om huseiere er verdt for deg, hva du skal se etter når du kjøper og finansierer, eller om utleie vil være et alternativ for deg.
Enten et condominium i byen eller et hus i landet - din egen eiendom er ideell for aldring. Tross alt har huseiere mange fordeler: Eiere drar nytte av deres fremtidige sikkerhet fra den dagen de flytter inn. Du trenger aldri å frykte leieøkninger eller avslutning av samkontrakten på grunn av dine egne behov. Husleien som spares er spesielt merkbar på kontoen ved pensjonering: Så snart eiendommen er gjeldfri, har eierne noen hundre euro mer tilgjengelig hver måned enn sammenlignbare leietakerhusholdninger - dette viser en aktuell studie.
Godt å vite:48 prosent av tyskerne bor i sine egne fire murer og sikrer seg dermed økonomisk for sin alderdom. Leid bolig til aldersforsikring er imidlertid mindre populær - bare 15 prosent av tyske statsborgere sørger for pensjon på denne måten (kilde: Vermögensbarometer 2017).
Å kjøpe eiendom til alderdomsforsyning i stedet for å leie
Selv om eiendomsprisene stiger jevnt, er det fortsatt fornuftig å investere i huseiere. Fordi leiekostnadene legger opp til et betydelig beløp gjennom årene. "Med en grunnleie på 1100 euro har du overført gode 535.000 euro til utleieren din på 30 år," beregner finansprofesjonell Angela Reichl fra LBS. Husleieøkninger på i gjennomsnitt to prosent per år blir tatt med. "I stedet kan du legge summen i din egen eiendom," foreslår hun. Så du har en varig verdi for pensjonen, mens leien bare sikrer den rene oppholdsretten. Og bare så lenge du fremdeles har råd - som blir stadig vanskeligere for mange mennesker i de dyreste byene i Tyskland.
Har jeg til og med råd til huseiere?
Tilgjengelig egenkapital er en forutsetning for solid boligfinansiering. Det skal være 20 til 30 prosent av kjøpesummen. Til tross for dette er tilleggskjøpskostnadene allerede rundt ti prosent av de totale kostnadene. Eiendomsoverføringsskatt og meglergebyr varierer avhengig av føderal stat.
Planlegg finansieringen slik at de månedlige utbetalingene er høyere i den profesjonelle fasen enn i pensjon. Som en tommelfingerregel burde du ha betalt minst 90 prosent av lånet innen du pensjonerer deg. For å gjøre det trenger du en gjennomtenkt finansieringsplan. Dette må være basert på både inntekten din og alderen din.
Uansett er et boliglån og en sparekontrakt med på å systematisk bygge opp den nødvendige økonomiske puten. Takket være de vanlige månedlige avdragene skjer sparing nesten automatisk og blir en vane. Staten støtter deg også i å bygge opp eiendelene dine, for eksempel med tilskudd fra byggesamfunnets låneavtale. Innbyggere med inntekt som er innenfor spesifiserte rammer, kan også søke om boligtilskudd.
Eiendom er fortsatt overkommelig - til tross for økte innkjøpspriser
I 2000 kunne du betjene et lån på 200.000 euro med en månedlig rente på 1450 euro. Takket være lave lånerenter har det økonomiske spillerommet nå økt til 300.000 euro. I tillegg er den totale finansieringen etter tjue år bare litt høyere fordi en høyere andel av låneavdragene brukes til tilbakebetaling.
Takket være lave renter har ikke finansieringskostnadene for en eiendom økt betydelig på 18 år - til tross for betydelig høyere anskaffelseskostnader.
Å kjøpe eiendom på et tidlig tidspunkt støtter pensjon
Mange vurderer ikke seriøst å kjøpe et hjem til pensjon før de er førti eller senere. Å betale tilbake all gjeld når du går av med pensjon blir vanskeligere. Dette trenger imidlertid ikke være en grunn til å gjøre uten dine egne fire vegger: Sørg for at du foretar en passende tilbakebetaling og spesielle tilbakebetalinger i løpet av yrkeslivet, slik at belastningen blir så lav som mulig i alderdommen. Pensjonister må betale nesten halvparten av inntekten for levekostnadene. Dette betyr at de månedlige utgiftene til blant annet mat, klær og pantelån er mer betydningsfulle i alderdommen enn mange forventer i dag.Spesielt undervurderes prisøkninger på grunn av inflasjon over perioder på 20 år og mer - og oppveies vanligvis ikke tilstrekkelig av pensjonsjusteringer.
Kostnadsandeler i inntekt for å finansiere grunnleggende behov skifter betydelig med pensjon.
Tøm raskt gjelden til eiendommen
"Huslån og sparekontrakt kan også bidra til å redusere gjeld raskere for boligeierskap," forklarer Reichl. Spesielle tilbakebetalinger er alltid mulig avhengig av utformingen av låneavtalen. Alle som mottar en bonus på slutten av året, gjør en arv eller er glade for betaling av en forsikringssum, kan bruke pengene til å redusere gjelden når som helst. "Når det gjelder et bygningssamfunnslån, er tilbakebetalingsgraden automatisk så høy at lånet vanligvis kan tilbakebetales innen 8 til 10 år," forklarer Reichl.
Hvis du ønsker å redusere eiendomsgjelden din spesielt raskt, kan du øke andelen av bygningssamfunnslånet til 40 til 45 prosent av kjøpesummen. "Dette øker den månedlige belastningen, men du nyter maksimal fleksibilitet i tilbakebetaling," sier Reichl. I tillegg bør du sjekke om et statsfinansiert KfW-lån er et alternativ - dette er tilfellet for nybygg, forutsatt at de oppfyller kravene til KfW energibesparende hus.
Du bør være oppmerksom på dette når du kjøper et hus
Spesielt unge familier blir tiltrukket av sine egne fire vegger. Siden de fleste av dem ønsker å bo i samme hus selv når de blir pensjonister, øker kravene til stedet: For det første er det behov for skoler og barneleger. Ved pensjonering er det spesielt viktig at shoppingmuligheter og lokal offentlig transport er innen gangavstand.
Med en eiendom som pensjonsavtale, bør du også ta hensyn til byggemetoden. Your-Best-Home.net bør ikke ha for mange etasjer - eller tilby muligheter for å installere en trappheis. Tenk også på hvor mye hus og hage du trenger for å være lykkelig. En stor hage skaper arbeid fra en ung alder som kan bli veldig kjedelig med alderen. Dette gjelder i utgangspunktet også boarealet: Hvis du ikke lenger trenger øverste etasje i huset ditt i alderdommen, kan du vurdere å leie det ut som en leilighet for å øke din månedlige inntekt merkbart.
Eiendommer med god beliggenhet har stort potensial for forståelse - men for dette må de vedlikeholdes regelmessig.
Vedlikehold av eiendommen
Imidlertid må man også vurdere at eiere må finansiere reparasjoner i og på sine egne fire vegger selv. Hvis du bestemmer deg for å eie et hjem, bør du huske på dette: Selv ved pensjonering trenger du økonomisk fleksibilitet til å betale for reparasjoner og holde huset i god form. På grunn av dette er det viktig at eiendommen din ikke er din eneste pensjonsplan.
"Enkelte vedlikeholdsarbeider er forbundet med høye kostnader og er ikke alltid gjenkjennelige ved første øyekast," sier Manfred Jost, president i Bonn boligeiendomsforening. Og selv om: "De fleste innbyggere kommer til rette med manglene." Et progressivt oppussingsetterslep betyr ikke bare mangel på komfort, men fører også til skader og uforholdsmessig høye oppfølgingskostnader.
Den bedre strategien brukes av eiere som regelmessig vedlikeholder og vedlikeholder eiendommen sin. Alexander Krolzik, finansekspert ved Hamburg Consumer Center, anbefaler å bygge opp tilstrekkelige reserver: “Alle som flytter inn i en ny bygning, bør sette av 1 EUR per kvadratmeter til vedlikehold Utskifting av varmesystemet (for rundt 10 000 euro). Eiere av gamle bygninger har det bedre å velge et høyere besparelsesbeløp - opptil 3 euro per kvadratmeter per måned, avhengig av eiendommens tilstand.
Pensjonister som bor i en velholdt, aldersbestemt og betalt eiendom er fortsatt i god form. "Selv en håndterbar restgjeld er greit," sier finansieringseksperten Krolzik: "Imidlertid bør ikke boligutgiftene inkludert månedssatsen overstige 40 prosent av inntekten."
Lei eiendom i alderdommen
Men hva om byrden faktisk er for høy i alderdommen? Det er forskjellige alternativer avhengig av situasjon og ønsker. Du kan leie eiendommen eller selge den for en livrente. Så eiere bruker det såkalte betonggullet, men blir i det. Andre selger for å bruke inntektene til å kjøpe noe mindre - og dermed redusere vedlikeholdskostnadene.
Eiendom brukt av noen andre som pensjon
Bruk leieinntekt for å supplere pensjonen
Selvfølgelig trenger du ikke å bo i en eiendom selv for å bruke den som pensjon. Hvis du bestemmer deg for å kjøpe et hus eller en leilighet og deretter leie det ut, er dette også en fin måte å supplere pensjonen på. Fordi det gir fast månedlig inntekt.
Selvfølgelig er dette bare verdt under en betingelse: Du må allerede ha betalt av leiehuset eller leiligheten din (for det meste). Den samme retningslinjen gjelder her som for eierboliger: Når du går av med pensjon, bør du ha tilbakebetalt minst 90 prosent av lånegjelden din. I tillegg bør du ikke se bort fra at du som utleier må investere tid og nerver i tillegg til penger - for eksempel i å lage strømregninger. Rettsvernforsikring, som dekker kostnadene i tilfelle juridiske tvister med leietaker, anbefales også på det sterkeste.
Region og beliggenhet bestemmer markedsverdien
For at investeringen din i en leieeiendom skal lønne seg, bør du legge vekt på beliggenheten. Dette er fordi den bestemmer om du kan leie et hus eller en leilighet raskt og enkelt, og om nødvendig selge den igjen. Bare i regioner med høy etterspørsel kan du være sikker på å oppnå faste månedlige leieinntekter eller en god salgspris - og det er til slutt formålet med eiendommen din som en pensjonsavsetning.
I dette tilfellet er “LILA location” en viktig indikator for å bestemme en eiendom. Begrepet " PURPLE " er dannet fra initialene til de fire grunnleggende kriteriene: L andschaft (du bor der det er fint), I nfrastruktur (skoler, leger, shopping og gode transportforbindelser)L bare kvalitet (Du bor der handlingen er) og A ork (Du bor der det er arbeid).
Den lilla beliggenheten er ideell som et motto.
Er det verdt å leie ut eiendommen?
En 90 prosent tilbakebetaling av lånegjelden din til du blir pensjonist er en ting. Den andre: du bør sørge for at du faktisk tjener nok fortjeneste med leieinntektene. Tross alt er den leide eiendommen fremfor alt en investering og må generere tilstrekkelig avkastning. De som bare spekulerer i en høyere videresalgsverdi og må "motregne" leieinntektene for ikke å tape, utsetter seg for en høy kapitalmarkedsrisiko. I likhet med aksjemarkedet er eiendomsmarkedet utsatt for mer eller mindre sterke svingninger - den gode ytelsen de siste ti årene skal ikke skjule dette. Og: Hvis du ikke investerer i ditt eget bosted, er det ofte vanskelig å estimere hvor verdifull en eiendom faktisk er.Uansett, søk råd fra en eiendomsekspert.
Hvordan finner du ut om det er verdt å leie? Finnes i mange eiendomsannonser: brutto leieutbytte. For å bestemme denne verdien settes kjøpesummen i forhold til forventet leieinntekt. Imidlertid går denne verdien ikke langt nok til å bestemme hva din faktiske inntjening er. I tillegg til kjøpesummen har du andre kostnader: Helt i begynnelsen er det eiendomsoverføringsskatt eller notariatsgebyr. Senere er administrasjonskostnader eller utgifter til reparasjoner og vedlikehold inkludert i de såkalte tilleggskostnadene.
Du bør beregne netto leieavkastning hvert år. Slik kan du sjekke om du tjener nok på eiendommen din. I gjennomsnitt bør du oppnå en verdi på minst tre prosent.
Skattefordeler ved leie
Det er mange måter for utleiere å trekke utgiftene fra skatt - mye mer enn tilfellet er med et eierbolig. For eksempel kan du kreve kjøpesummen trinnvis. Det samme gjelder eiendomsskatt eller kostnader du pådrar deg når du leter etter en ny leietaker eller under administrasjon. Du kan overføre kostnadene ved modernisering som har en positiv effekt på boligens kvalitet til leietakerne i strømregningen.
Til syvende og sist er valget ditt: du bestemmer deg for hvordan du best kan bruke eiendommen din som pensjon.