Det er ofte den oppfatning at utleiere overfører alle kostnader på noen måte til leietakeren til en fast pris. Dette er imidlertid ikke tilfelle. Hvilke kostnader som kan overføres til leietakerne og i hvilken grad er presist definert i loven. Utleier betaler noen av kostnadene selv. Vi ønsket å vite fra kostnadssjekkekspertene hvilke kostnader som er fordelt og hva leietakere faktisk må betale.
Spørsmål: Hvilke kostnader kan overføres til leietakere?
Kostnadskontrollekspert: Dette er regulert i detalj. Forskrift om driftskostnader (BetrKV) er avgjørende for dette.
I prinsippet gjelder tildelingen til leietakerne: Alle løpende og regelmessige kostnader som oppstår ved eierskapet til eiendommen . Typiske kostnader for dette er for eksempel den årlige eiendomsskatten, kostnadene for søppelhåndtering og kostnadene for gatevask eller driftskostnadene for heisen inkludert årlig vedlikehold under inspeksjon av et spesialfirma. Kostnadene for oppvarming og varmt vann, lønnskostnader og tilleggslønnskostnader for en vaktmester, for bygningsforsikring og for belysning av det generelle systemet kan også fordeles.
Engangskostnader
I prinsippet er alle engangskostnader ekskludert (f.eks. Installasjon av prøvetakingspunkter for den obligatoriske Legionella-testen). Med noen engangskostnader er fordelingsevnen ofte en grensesak: for eksempel når utleier kjøper en større gressklipper. Hvis dette reduserer arbeidsmengden til den ansatte assistenten og dermed reduserer de faktiske arbeidstidskostnadene, kan anskaffelseskostnadene for gressklipperen være fordelbare i enkelttilfeller. Her må du imidlertid være nøye med proporsjonaliteten. Om nødvendig kan en utleier også fakturere og tildele sitt eget arbeid som han selv utfører til en rimelig pris hvis det innebærer vanlig arbeid (f.eks. Å klippe plenen, hagearbeid).
Reparasjon og vedlikehold
Spesielt er reparasjons- og vedlikeholdskostnader ikke driftskostnader og kan derfor ikke fordeles. Reparasjons- og vedlikeholdskostnader er definert i loven som kostnader som påløper for å opprettholde den tiltenkte bruken av eiendommen og oppstår som strukturelle mangler gjennom slitasje, aldring og forvitring.
Situasjonen er annerledes med moderniseringer: Her kan utleier overføre kostnadene til leietakerne opp til en fast prosentandel per år (vanligvis 8% til 11%) via en leieøkning . Dette er mulig når du installerer røykvarslere i leiligheten. Det er imidlertid ikke mulig å fordele moderniseringskostnadene via driftskostnadsregnskapet.
Praktiske eksempler
Vi ser på noen av kostnadene som nylig er påløpt, og vurderer hvilke av dem vi vil finne proporsjonalt på vår neste strømregning.
| Kostnadspunkt | fordelbar? |
|---|---|
| Installasjonskostnader for kabelforbindelse | Nei |
| løpende kostnader kabelleverandør | Ja |
| Fornyelse av varmtvannsberedning (var utdatert) | Nei |
| Installasjon av prøvetakingspunkter for legionellatesting | Nei |
| Kostnader for den obligatoriske legionellatesten hvert tredje år | Ja |
| Rydding og gritting service bestilt av utleier | Ja |
| Spesiell rengjøring etter oppussingsarbeid i huset | Nei |
| løpende rengjøring koster rengjøringsfirma | Ja |
| driftskostnader for gartneren | Ja |
| Omdesign av hageområdet | Nei |
| administrative kostnader | nei, med en tilsvarende avtale noen ganger med et fast årlig beløp |
| Tap av husleieforsikring, rettsbeskyttelsesforsikring av utleier | Nei |
| Bygningsforsikring, brannforsikring | Ja |
| feier | ja (via varmefakturering) |
| Skorsteinsfeie med eksisterende gassoppvarming | ja (for det generelle systemet, egen regning for din egen oppvarming) |
| Bekjempelse av skadedyr | Nei |
Hva som skal betales i enkeltsaker og hva som ikke kan, kan alltid bestrides. Her er det alltid verdt å først ha et uavhengig, kompetent organ (f.eks. Forbrukerrådgivning) som sjekker driftsomkostningsoppgaven utarbeidet av utleieren. Hvis ikke-fordelbare kostnader er fakturert, vil det aktuelle spesialistkontoret gi deg råd om de videre mulige trinnene.
Spørsmål: Hva er omfanget av driftskostnadene som skal betales?
Ikke alle kostnader kan overføres til leietaker.
Kostnadssjekkeksperter: Leietakere i Tyskland betaler i gjennomsnitt 2,16 EUR per m² i driftskostnader. Dette kan variere avhengig av husets type og utstyr og også regionalt. Opptil EUR 2,80 per m² og mer er fullt mulig (og tillatt) i enkeltsaker.
Kostnadene for oppvarming og varmt vann utgjør et landsdekkende gjennomsnitt på EUR 1,03 per m² , de resterende kostnadene er generelle driftskostnader. Avhengig av det eksisterende varmesystemet, kan disse kostnadene også variere sterkt - området her ligger mellom EUR 0,75 per m² og EUR 1,90 per m² ,
Spørsmål: Hva er det avhengig av om kostnadene kan fordeles?
Kostnadssjekkekspert: Nøkkelen er:
- om dette er vanlige kostnader (grunnleggende krav)
- Om fordeling av kostnader er tillatt i henhold til BetrKV (administrasjonskostnader er for eksempel lovlig ekskludert)
- om det er en avtale i leieavtalen for fordeling av disse kostnadene
- om det foreligger en avtale med utleieren eller en tilsvarende rettsavgjørelse i omstridte saker
Likevel kan man krangle om fordelingen av individuelle kostnader. Et relativt nylig eksempel er leasing av røykvarslere. Utleier kan inngå en fast kontrakt med leverandøren, som ikke bare inkluderer leie av røykvarsler fra leverandøren, men også kostnadene for årlig vedlikehold og inspeksjoner.
Fra et juridisk synspunkt bør bare delen av vedlikeholdskostnadene faktisk overføres til leietakerne - men du kan selvsagt avtale noe annet med utleieren. Hvis vedlikeholdskostnadene ikke en gang vises av leverandøren, kan det hende at utleieren ikke bare overfører hele leiekostnadene til leietakerne til en fast pris. Imidlertid kan utleiere og leietakere se dette annerledes. En klar juridisk avgjørelse for alle saker er fortsatt under behandling.
Spørsmål: Er det mulig å trekke driftskostnadene som er betalt for skatteformål som leietaker?
Kostnadene for vintertjenesten er fordelbare.
Kostnadskontrollekspert: I prinsippet er dette mulig - men bare med visse deler av tilleggskostnadene. Disse er:
- kostnadene ved rengjøring av bygninger
- kostnadene ved hagearbeid
- kostnaden for vinterklarering
- kostnadene ved rengjøring av gater
- kostnadene for håndverkertjenester (her bare arbeidskraftskostnader uten moms, reisekostnader, maskinkostnader og forbruksvarer)
De fire første varene anses å være husholdningsrelaterte tjenester som er skatteprivilegierte. 20% av kostnadene for husholdningsrelaterte tjenester og de belastbare delene av håndverkertjenester kan trekkes opp til maksimalt 1200 EUR per år. Mer detaljert informasjon kan fås fra en skatterådgiver eller fra skattekontoret.
