Hvis to eiendommer ligger rett ved siden av hverandre, er samarbeid fra naboene i visse tilfeller nødvendig. Slik at rettighetene og forpliktelsene er tydelig avklart, er det servituttet.
Lettgjørelse: de viktigste punktene i korte trekk
- Eiendomseiere kan gi hverandre visse rettigheter til eiendommen sin.
- Disse avtalene bør oppføres i matrikkelen som servitutter.
- Eiendomskjøpere bør informere seg om disse mulige oppføringene før de signerer en kontrakt.
- Det er betydelige forskjeller mellom servitutt og brukervennlighet.
Lettgjørelse: hva er det?
Lettelse er en avtale mellom to eiendomseiere. Ofte er dette umiddelbare naboer. Servituttet er regulert i den tyske borgerlige koden (BGB) i seksjonene 1018 til 1029 og er ført i matrikkelen. I servituttet tildeles eieren av den ene eiendommen visse bruksrettigheter til eiendommen til den andre eieren. Den som overgir den nøyaktig definerte bruksretten til eiendommen sin, er eieren av den såkalte "serveringseiendommen". Personen som rettighetene er gitt til, er eieren av den såkalte "herskende eiendommen". I forbindelse med servitutt er det også mulig at rettigheter ikke gis, men at disse fravikes.
Eksempler på servitutt
Det er spesielt vanlig å bli enige om servitutt hvis en av de to berørte tomtene er en såkalt "hammerplott". Dette er ikke direkte på gaten og kan bare nås via eiendommen i første rad.
I forbindelse med servitutt blir for eksempel disse tingene registrert:
Veirett / overgangsrett Eieren av hammereiendommen gis rett til å sette opp og bruke inngangsparti eller innkjørsel på serveringseiendommen slik at eiendommen i andre rad kan nås.- Linjerett
Hammereiendommen må være koblet til strøm- og vannnettet. En linjerett som er nedfelt i servituttet, lar eieren av den herskende eiendommen legge disse linjene under den serverende eiendommen. - Bygge
restriksjoner Noen ganger eieren av den herskende eiendom er fratatt visse muligheter til å bruke sin eiendom med Servitutt. For eksempel er det mulig at servitutt forutsetter at det ikke kan bygges ytterligere bygninger på den dominerende eiendommen. En begrensning på et visst antall etasjer er også mulig. - Bygningsrettigheter
Når man bygger bygninger på den dominerende eiendommen, må visse regler for grensebygging overholdes. Det betyr at en viss avstand til serveringseiendommen må holdes. I servituttet kan det imidlertid anføres at disse grensene kan være bygd over. - Aksept av forurensning eller støyforurensning
I servituttet kan det også anføres at eieren av en av de to eiendommene må akseptere viss forurensning i form av støy eller smuss. Dette kan være spesielt nyttig hvis eieren av den andre eiendommen for eksempel driver gård på denne eiendommen.
Hvordan registreres servitutt?
En servitutt er notarisert og ført i matrikkelen for den serverende eiendommen. Hvis det også er en oppføring i matrikkelen for den herskende eiendommen, blir det referert til som linjalnotat. Før servituttet er sertifisert, må eierne avtale avtalen som skal inngås. Det er viktig at eieren av den herskende eiendommen drar nytte av dette. Samtidig må imidlertid ikke eieren av den betjenende eiendommen bli ugunstig.
Hvorfor er servituttoppføringen i tingboken viktig for kjøpere av eiendom?
I prinsippet ville det også være mulig for eierne av de to eiendommene å avtale i en privatrettslig kontrakt om å gi de andre visse rettigheter eller å frafalle slike rettigheter selv. Imidlertid gjelder denne avtalen bare for de nevnte to partiene. Hvis en av eiendommene selges, utløper også de tidligere avtalte rettighetene eller frafallet av rettighetene. En kjøper kan da møte problemet at han ikke kan nå hammereiendommen sin fordi forkjørsretten ikke ble registrert i servitutt.
Hvis du planlegger å kjøpe en tomt, er det derfor viktig å finne ut om mulig servitutt. Dette gjelder både kjøp av en eiendom på en hammereiendom og en eiendom som kan tjene. Fordi de fremtidige naboene på den dominerende eiendommen under visse omstendigheter fikk rettigheter som er i konflikt med dine interesser og planene om den serverende eiendommen.
Før du kjøper en eiendom, må du finne ut om det er servitutt.
Hvordan kan en servitutt ende?
I utgangspunktet slutter en servitutt bare hvis eieren av den herskende eiendommen godtar slettingen. Imidlertid er det også unntak der samtykke ikke kreves. Disse er for eksempel:
- Frist
I tillegg til grunnleggende informasjon om servitutt, kan en utløpsdato også registreres i matrikkelen. Med dette utløper de avtalte rettighetene eller frafallet av rettighetene. - Foreclosure auksjon
Hvis den serverende eiendommen er utestengt, kan eieren av den herskende eiendommen møte et betydelig problem. For hvis servitutten først ble oppført i tingboken etter tomtegebyret, utløper den med tvangsauksjonen. Dette er resultat av seksjon 52 (1) i Foreclosure Auction Act (ZVG). I henhold til § 92 (1) ZVG har imidlertid eieren av den dominerende eiendommen da krav på erstatning for verdien av den utløpte retten. - Strukturell endring
Hvis for eksempel på grunn av en strukturendring, opphører nødvendigheten av servitutt og dette ikke lenger kan skje i fremtiden, utløper servituttet også. - Utryddelse ved foreldelse
Hvis servituttet er begrenset eller umuliggjort av en hindring i årevis og eieren av den dominerende eiendommen ikke forsvarer seg mot den, kan servituttet bortfalle i henhold til § 1028 ledd 1 BGB. Forbundsdomstolen har bekreftet dette i en dom (BGH, dom av 18. juli 2014, V ZR 151/13). - Fortapstap
Hvis eieren av den dominerende eiendommen ikke lenger har en fordel fra servituttet som er ført i matrikkelen, utløper også dette i samsvar med § 1019 BGB.
Slutten på servitutt blir bedt om av en notarius i tingboken.
Hva er forskjellen mellom servitutt og bruksanvisning?
Hovedforskjellen mellom servitutt og bruksbruken er at i tilfelle servitutt tildeles en annen eiendomseier rettigheter. Disse rettighetene overføres til den nye eieren i tilfelle et salg, forutsatt at servitutten er ført i matrikkelen.
En bruksrett er derimot knyttet til en bestemt person og er derfor ikke til salgs. Det vedvarer selv når du selger eiendom. Med bruksretten kan mottakeren også bruke eiendommen i sin helhet. I tilfelle servitutt kan han bare kreve visse rettigheter for seg selv.