Alle som kjøper en leid leilighet inngår det eksisterende kontraktsforholdet. Dette kan være nyttig for investorer på noen måter, men det medfører også juridiske risikoer.
Det er mange grunner til at investorer kjøper en leid eiendom. Brukt leiligheter er vanligvis mye billigere enn sammenlignbare nybygg eiendommer. For at kjøperen ikke kan flytte inn umiddelbart, er det ofte ytterligere rabatt. I tillegg er ikke det kjedelige søket etter en passende leietaker lenger nødvendig, og leieinntektene flyter rett etter overføring av eierskap (se ekspertråd). I utgangspunktet å kjøpe et eksisterende leieforhold kan også føre til problemer. "Den nye eieren har neppe en sjanse til å endre den eksisterende leieavtalen," advarer Carsten Hoth, advokat ved utleierbeskyttelsesforeningen i Tyskland. Potensielle kjøpere bør derfor vite hva de går inn i.
Informer om leietaker før du kjøper en leid eiendom
Som regel beregner investorer på en slik måte at leieinntektene bærer en stor del av finansieringen. Det er derfor avgjørende at leien kommer i tide. "Spør den nåværende utleieren spesifikt om leieforholdet har vært uten problemer de siste årene," råder advokat Hoth. Hvis selgeren ikke svarer sant, har kjøperen krav på erstatning. Det er verdt å ta opp erstatningsbestemmelser. Det kan komme ut at leieren har lagt den vakre parketten for egen regning, og utleieren har forsikret ham om betaling når han flytter ut. Denne plikten vil da gjelde den nye eieren.
Avklare hvor depositumet er
Det er et must å kontrollere leieavtalen grundig. Det handler ikke bare om leieprisen. Depositumet er også et sentralt punkt. Utleiere har krav på et depositum på inntil tre grunnleier - forutsatt at dette faktisk er regulert i leieavtalen. Ikke desto mindre bør kjøperne ikke være fornøyd med en tilsvarende klausul i kontrakten. "Det skjer ofte nok at det ble avtalt et depositum, men ikke betalt i sin helhet eller slett ikke," advarer advokat Hoth. Det er behov for avklaring her. Hvis depositumet er betalt riktig, kan leietaker be om tilbakebetaling etter kontraktens slutt - fra den nye eieren. Det er derfor viktig å avtale i kjøpekontrakten for sameiet at den nye eieren får depositumet.
Betaler leietaker for vaktmestere & Co?
Det er mye penger involvert i driftskostnadene. Ideelt sett er leiekontrakten formulert på en slik måte at leietaker betaler alle driftskostnader som utleier lovlig har rett til å overføre til ham. Ellers kan eieren sitte igjen med utgifter som kommer leietakeren til gode - for eksempel avgifter for gatevask eller vaktmestertjeneste. Spesielt eldre leiekontrakter formuleres ofte upresist i denne forbindelse. Imidlertid: driftskostnader som leietaker faktisk har betalt over flere år må fortsatt bæres - uavhengig av hva som er i kontrakten. Potensielle kjøpere bør derfor ikke bare inspisere leiekontrakten nøye.
"La oss vise deg alle dokumentene knyttet til strømregningen og lese all korrespondansen mellom leietakere og utleiere," råder juridisk ekspert Hoth fra utleierbeskyttelsesforeningen i Tyskland. Framtidsrettede investorer velger en eiendom med en problemfri leieforhold, dvs. med en leietaker som betaler berettigede krav i tide og uten problemer. Tross alt bør unødvendige argumenter ikke ødelegge gleden ved å investere.
Gi driftskostnadene videre
Utleiere kan overføre mange utgifter til leietakerne. Forutsetningen er at dette er riktig regulert i leieavtalen eller at en leietaker allerede regelmessig har påtatt seg kostnadene.
|
Driftskostnadstype |
Gjennomsnittlige |
Gjennomsnittlig |
|
oppvarming og varmt vann |
1,07 euro |
85,60 euro |
|
Vann og avløp |
0,34 euro |
27,20 euro |
|
Eiendomsskatt |
0,18 euro |
14,40 euro |
|
anleggssjef |
0,12 euro |
9,60 euro |
|
Søppeltømming |
0,18 euro |
14,40 euro |
|
Heis |
0,16 euro |
12,80 euro |
|
Rengjøring av bygninger |
0,16 euro |
12,80 euro |
|
Eiendom og ansvarsforsikring |
0,17 euro |
13,60 euro |
|
Fellesantenn |
0,13 euro |
10,40 euro |
|
Hagevedlikehold |
0,10 euro |
8,00 euro |
|
Generell strøm |
0,05 euro |
4,00 euro |
|
Gatevask |
0,03 euro |
2,40 euro |
|
Rengjøring av skorstein |
0,04 euro |
3,20 euro |
|
andre kostnader, |
0,04 euro |
3,20 euro |
Kilde: DMB's driftskostnadsindeks 2018
Ekspertråd: når betaler leieren den nye utleieren?
Carsten Hoth, advokat ved Landlord Protection Association Germany.
“Alle som kjøper en leid eiendom vil gjerne se leien på kontoen sin så snart som mulig. Gjerne så snart kontrakten er signert med notarius. Det er tross alt ikke så raskt. Det er avtalt en dato for økonomisk overføring i kjøpekontrakten, der fordelene og byrdene ved eiendommen overføres til kjøperen. Kjøperen har rett til alle leiebetalinger fra dette tidspunktet. Imidlertid kan han ofte bare kreve det fra leietaker mye senere.
Oppføring i matrikkelen
Kjøper har bare rett til å få leietaker overført direkte til sin konto når den lovlige overføringen av eierskap er fullført. Dette skjer med oppføringen i matrikkelen. En byråkratisk handling som kan ta noen uker. Så snart kjøperen mottar registreringsmeldingen fra tingboken, er han offisielt eier. Nå kan han, med en kopi av nevnte brev, be om en skriftlig anmodning fra leietakeren hans om å bare henvise tjenester til ham, den nye utleieren.
Selger overfører leie
En erstatningsklausul bør inkluderes i kjøpekontrakten for en leid eiendom, som regulerer: Fra tidspunktet for økonomisk overføring overfører selgeren leiebetalinger til den nye eieren.