Eiendomsoverføringsskatten skyldes når du kjøper en eiendom eller et stykke land og varierer i Tyskland fra stat til stat. Finn ut når du skal betale skatt og hvordan du kan spare penger her.
Eiendomsoverføringsskatten har vært en sak for føderalstatene siden 2006, slik at de selv kan sette skattesatsen (se artikkel 105, paragraf 2a, setning 2 i grunnloven). I Tyskland er det derfor ikke uvanlig at skattesatser varierer sterkt fra stat til stat. Mens Bayern har beholdt sin gamle skattesats på 3,5 prosent og dermed har den laveste satsen, må du i Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein og Thüringen grave mye dypere i lommen for å overføre skatt på eiendom (6,5 prosent hver) Prosent).
Eiendomsoverføringsskatten er nå en av de største egne skattekildene i føderalstatene. Mens inntektene for staten i 2005 var 4,8 milliarder euro, var de i 2019 allerede 15,8 milliarder.
Når forfaller eiendomsoverføringsskatten?
Eiendomsoverføringsskatten blir alltid pålagt når du kjøper en eiendom eller eiendom, og er en del av tilleggskostnadene når du bygger hus eller kjøper eiendom. I motsetning til eiendomsskatt forfaller den bare én gang og betales til skattekontoret. Det bør derfor tas i betraktning når du finansierer huset.
Eiendomsoverføringsskatten utgjør vanligvis flere titusenvis av euro, og derfor bør du ikke glemme den når du finansierer.
Når du kjøper eiendom, bør du angi i kjøpekontrakten hvem som må betale eiendomsoverføringsskatten, fordi i henhold til § 13 nr. 2 GrEStG er både den tidligere eieren og kjøperen opprinnelig felles skattepliktig. Så snart kjøpekontrakten er avtalt, må den være notarisert og tildelt skattekontoret av notarius. Skattekontoret skriver deretter skatteskyldneren med skattefastsettelsen for overføring av eiendom og ber ham betale skatten innen en måned. Det såkalte klareringssertifikatet utstedes kun når du som kjøper har betalt eiendomsoverføringsskatten. Uten den kan ikke oppføringen i matrikkelen gjøres.
Forskjellen mellom eiendomsskatt og eiendomsskatt
Disse to typer avgifter forveksles ofte av bygningseiere og potensielle kjøpere. Derfor har vi oppsummert de viktigste forskjellene for deg her:
| Eiendomsskatt | Eiendomsskatt |
|---|---|
|
|
|
|
|
|
|
|
Blir eiendomsoverføringsskatten også forfalt ved tvangsinnløsning og langtidsleie?
Når du kjøper et hus, har utestenging og langtidsleie en spesiell posisjon fordi de skiller seg fra den vanlige prosedyren for å kjøpe et hus og utarbeide egne kontrakter. Eiendomsoverføringsskatten blir uansett pålagt. I tilfelle tvangsinnløsning utgjør skattebeløpet det høyeste budet som eiendommen ble kjøpt for. Når det gjelder den lange leieavtalen, beregnes den ut fra kjøpesummen, den avtalte leieavtalen og løpetiden.
Hvordan beregner du eiendomsoverføringsskatten?
Avgiften for overføring av eiendom skyldes den avtalte kjøpesummen multiplisert med prosentandelen satt av føderalstaten.
Eiendomsoverføringsskatt = kjøpesum * gjeldende prosentandel etter føderal stat
For et hus til en verdi av 500 000 euro, må du betale 25 000 euro eiendomsoverføringsskatt i Baden-Württemberg (5,0 prosent).
Beregning: 500 000 x 0,05 = 25 000
For et hus med samme verdi er eiendomsoverføringsskatten i Thüringen (6,5 prosent) 32 500 euro.
Hvor høy er eiendomsoverføringsskatten i føderale stater?
|
stat |
Skattesats gammel |
Øke |
Skattesats ny |
Kjøpesum: € 200.000 |
|---|---|---|---|---|
|
Baden-Württemberg |
3,5% |
05/11/2011 |
5,0% |
€ 10.000 |
|
Bayern |
3,5% |
ingen endring |
€ 7000 |
|
|
Berlin |
4,5% |
01/01/2014 |
6,0% |
€ 12.000 |
|
Brandenburg |
5,0% |
07/01/2015 |
6,5% |
€ 13.000 |
|
Bremen |
4,5% |
01/01/2014 |
5,0% |
€ 10.000 |
|
Hamburg |
3,5% |
01/01/2009 |
4,5% |
€ 9000 |
|
Hessen |
5,0% |
08/01/2014 |
6,0% |
€ 12.000 |
|
Mecklenburg-Vorpommern |
3,5% |
07/01/2019 |
6,0% |
€ 10.000 |
|
Niedersachsen |
4,5% |
01/01/2014 |
5,0% |
€ 10.000 |
|
Nordrhein-Westfalen |
5,0% |
01/01/2015 |
6,5% |
€ 13.000 |
|
Rheinland-Pfalz |
3,5% |
03/01/2012 |
5,0% |
€ 10.000 |
|
Saarland |
5,5% |
01/01/2015 |
6,5% |
€ 13.000 |
|
Sachsen |
3,5% |
ingen endring |
€ 7000 |
|
|
Sachsen-Anhalt |
3,5% |
03/01/2012 |
5,0% |
€ 10.000 |
|
Schleswig-Holstein |
5,0% |
01/01/2014 |
6,5% |
€ 13.000 |
|
Thüringen |
5,0% |
01/01/2017 |
6,5% |
€ 13.000 |
* Fra og med oktober 2020
Når må det ikke betales skatt for overføring av eiendom?
Hvis en eiendom arves eller doneres, er det kun arv og gaveavgift som skal betales. Å selge til førstegrads slektninger er også fritatt for eiendomsoverføringsskatt. Foreldre kan overføre hus til barna sine, akkurat som besteforeldre kan gi barnebarna og ektefellene sine til hverandre.
Et annet unntak er unntaksgrensen: Dette betyr at anskaffelse av tomt for mindre enn 2500 euro gjennomføres uten å betale eiendomsoverføringsskatt.
Lovendring for å forhindre aksjeavtaler
Men fordi overføringsskatten for eiendom kan omgåes lovlig gjennom såkalte aksjeavtaler, selv for transaksjoner av store prosjekter som er verdt mange millioner, bestemte den store koalisjonen 31. juli 2019 å endre skatteloven for eiendomsoverføring.
Bakgrunn: Store investorer benytter seg av et smutthull i skatteloven og kjøper opptil 94,9 prosent av aksjene i selskapet som eier eiendommen. De resterende minst 5,1 prosent forblir enten hos selgeren eller selges til en tredjepart. Jordskatt forfaller da ikke. I følge eksperters estimater betyr dette at landene vil miste en betydelig mengde skatteinntekter.
Lovendringen bør tre i kraft 1. januar 2020. Det er ment å senke deltakergrensen fra 95 til 90 prosent og forlenge perioden fra 5 til 10 år. Dette bør begrense misbruk av skatten gjennom aksjeavtalene. I oktober ble imidlertid reformen utsatt til første halvdel av 2020 og tok deretter et baksetet på grunn av Corona-krisen.
Hvordan senke eiendomsoverføringsskatten
- Kjøp ubebygget land og bygg en ny bygning
Normalt, når du kjøper et hus i Tyskland, må du betale eiendomsoverføringsskatt på den totale verdien av eiendommen og bygningen. Dette kalles også markedsverdien på eiendommen. Imidlertid, hvis du kjøper en tomt og deretter bygger et nytt hus på den, kan du redusere overføringsskatten betydelig. Forutsetningen for dette er imidlertid at selgeren av eiendommen og byggefirmaet ikke har noe forhold til hverandre, og at begge kontrakter inngås uavhengig av hverandre.
Å kjøpe land og hus hver for seg er en måte å redusere eiendomsoverføringsskatt på.
- Identifiser mobiltilbehør i salgskontrakten
Alle som kjøper en eiendom som inneholder såkalte "flyttbare tilleggsutstyr" som utstyrte kjøkken, skorsteiner, badstuer eller markiser, kan spare eiendomsoverføringsskatt gjennom en spesifikk kontrakt. Fordi bare eiendommen, bygningen og inventaret kommer i spørsmål for eiendomsoverføringsskatten. Dette betyr: gjenstander som kan fjernes og installeres på nytt, skattlegges ikke. Oppfør derfor disse tilleggene separat. Forsikre deg imidlertid om at verdien på de bevegelige statistene ikke overstiger 15 prosent av den totale kjøpesummen, ellers truer skattekontoret å bli mistenkelig. Det er best å ha alle fakturaene og kvitteringene fra selgeren slik at du kan presentere dem om nødvendig.
- Liste vedlikeholdskostnader separat
Når du kjøper et sameie, kan du vise total vedlikeholdskostnad separat i salgskontrakten slik at kjøpesummen reduseres med dette beløpet. Du betaler bare eiendomsoverføringsskatten på kjøpesummen. Vedlikeholdsreserven er et beløp som hvert medlem av fellesskapet av eiere bør sette av for å finansiere reparasjoner og kostnader for vedlikehold av bygningen.
Godt å vite : hvorfor må du betale overføringsskatt for et sameie? Det høres kanskje ikke helt opplagt ut i begynnelsen. Men siden du også tilegner deg en andel av eiendommen og felleseien med leiligheten, skal eiendomsoverføringsskatten også betales her.
Eiendomsoverføringsskatten forfaller også når du kjøper et sameie.
- Senere skattereduksjon ved å redusere kjøpesummen
Hvis selger og kjøper i ettertid blir enige om en reduksjon i kjøpesummen og har denne notariserte, kan eiendomsoverføringsskatten reduseres. I dette tilfellet må kjøperen sende inn en søknad til det ansvarlige skattekontoret innen to år, som deretter vil tilbakebetale det overskytende beløpet. En slik påfølgende reduksjon kan for eksempel være forårsaket av konstruksjonsfeil.
